Blog

Aktuelt, Bygge og bo, Politikk

Høring – reguleringsplan Gjeltenegga nord

Forslagsstiller ønsker å legge til rette for en utvidelse av eksisterende boligfelt Gjeltenegga med 7 nye boligtomter med gjennomsnittlig tomteareal er på 1,2 daa.

Planområde er på ca. 10,5 daa. Boligene skal knyttes til allerede eksisterende infrastruktur.

Planforslaget avviker i liten grad fra kommuneplanens arealdel. Det ble i oppstartsmøtet avklart at det er tilstrekkelig med en konsekvensvurdering av planen og ikke en full konsekvensutredning med planprogram.
Planforslaget ligger i hovedsak i LNF-område, et skogholt i direkte tilknytning til områder som i kommunedelplanen er avsatt til boligformål.

Planområdet støter i sør mot reguleringsplan for Gjeltenegga Vestre, planid. R05. Mot nord og øst ligger det flere reguleringsplaner som i hovedsak har arealformål byggeområder for boliger, samt et næringsområde.

Planområdet betraktes som en utvidelse av eksisterende boligområde.

Kulturminner og kulturmiljø
Det er ikke registrert automatisk fredete kulturminner eller kulturminner av nyere tid i planområdet. Det er heller ikke knyttet spesielle kulturmiljøer til området.

Rekreasjon, uteområder
Planområdet er knyttet til eksisterende boligområder hvor det er tilrettelagt og opparbeidet uteområder for voksne og barn. Boligområdene har nær tilknytning til friluftsområdene mot Hummelfjell som er tilrettelagt med turløyper, skiløyper og andre aktivitetstilbud.

Landbruk
Dyrkamarka som omkranser planområdet blir i dag benyttet til noe grasproduksjon, samt noe beiting av sau. Ca. 6 daa av området er skogbevokst og registrert som dyrkbar jord. Dyrkamarka som foreslås omregulert, ca. 4 daa, består av skrint og magert jordsmonn med lav produktivitet.

Trafikkforhold
Planområdet knyttes til det kommunale vegsystemet med gode gang- og sykkelvegforbindelser til sentrum og til skole og aktivitetsområder.

Vann og avløp
Planområdet knyttes til eksisterende offentlig vann- og avløpsanlegg. Vannforsyningen er fra Os vannanlegg. Avløpsanlegget er kommunalt hvor spillvann føres til kommunalt renseanlegg.

→ Saksfremlegg Gjeltenegga nord
→ Planbeskrivelse Gjeltenegga nord
→ ROS analyse
Planbestemmelser Gjeltenegga nord
→ Plankart Gjeltenegga nord

SAKSVURDERING:

Sammendrag
Planområdet ligger som en naturlig fortetting og utvidelse av eksisterende boligfelt. Os kommune ser det som en fordel at det etableres sentrumsnære boligområder med ulike boligtyper. Det er videre positivt at planområdet legges i tilknytning til allerede eksisterende infrastruktur som veg, vann, avløp og el.

Byggeområder
Det legges opp til 7 nye boligtomter med gjennomsnittlig størrelse på 1,2 daa. Tomtenes plassering gir god utnyttelse av området.
BYA settes til 40% for alle områder avsatt til boligformål. Planbestemmelsene harmoniseres med tilsvarende bestemmelser for Gjeltenegga Vestre, men gis noe friere bestemmelser hva gjelder bebyggelsens utforming og størrelse. Planen tar innover seg bestemmelsene i kommuneplanens arealdel pkt. 14 3. hva angår utforming. Ref. planforslagets bestemmelser pkt. 1.1 C og D.
Kommunen er positiv til at mest mulig av eksisterende vegetasjon blir tatt vare på.

Lekeplass
Kommunen er positive til opparbeidelse av lekeområde med god adkomst fra de fleste tomtene. Det er i tillegg flere lekeområder i umiddelbar nærhet til planområdet.

Kjøreveg
Kjørevegen inn til området vil få samme standard som de øvrige veiene i området. Statens vegvesen skriver i sitt svar til varsel om oppstart at utvidelsen av boligområdet ikke vil medføre vesentlige endringer i trafikkforholdene på fylkesvegnettet eller avkjøringspunktet fra fv. 30 i Os sentrum. Kommunen har ingen merknader til kjørevegen i området.

Det ble i planprosessen vurdert om hovedatkomsten til boligområdet sør for planområdet, Gjeltenegga, skulle ledes gjennom planområdet og kobles til Blæstermyrveien lengre nord. Dette fremmes ikke i planen i denne omgang, men planen tilrettelegger for at det eventuelt kan skje på et senere tidspunkt. (se FR_3 i plankartet). Kommunen er enig i denne vurderingen.

Dyrkamarka som foreslås omregulert består av mager og næringsfattig morenejord med liten produktivitet. Størrelsen på dyrkamarka er ca. 4 daa. Kommunen ønsker i utgangspunktet å bevare mest mulig av dyrkamark, men mener i dette tilfellet at området er så beskjedent og av såpass lav kvalitet at det ikke vil føre til en vesentlig forringelse av jordbrukseiendommen.

Overordnede planer
Planområdet ligger i LNF-område i kommunedelplanen for Os sentrum, planid. KDPO09. Kommunen mener området er viktig i forhold til ønsket utvikling av sentrum og sentrumsnære boligområder. Derfor dispenseres det fra kommunedelplanens LNF-formål. Videre mener kommunen at området er såpass beskjedent i omfang, samt at området er likt de omkringliggende boligområdene, slik at dette ikke utløser krav om full konsekvensutredning med planprogram, men at det heller blir foretatt en konsekvensvurdering.

Administrasjonens forslag til vedtak:
I henhold til plan- og bygningsloven § 12-10 legges reguleringsplan for Gjeltenegga Nord, planid. 201606, ut til offentlig ettersyn og høring. Innspill må være kommunen i hende innen mandag 27. november 2017.

X