Skal du bygge?

Skal du bygge?

Her finner du informasjon relatert til byggesaker i Os kommune. Om du skal bygge finner du veiledning om hva du har lov til å bygge på eiendommen din, byggetillatelser, i tråd med reguleringsplanen for området og plan- og bygningsloven.

SIST OPPDATERT: 27.03. 2017 - 13:37

Hvordan lage en byggesøknad

Dersom du skal gå i gang med et byggetiltak må det være i tråd med plan- og bygningslovens regler.

Søknadspliktige tiltak

Søknadspliktige tiltak etter § 20-1 i plan- og bygningsloven

§ 20-1. Tiltak som omfattes av byggesaksbestemmelsene.
Følgende tiltak omfattes av byggesaksbestemmelsene i denne lov:

a) oppføring, tilbygging, påbygging, underbygging eller plassering av bygning, konstruksjon eller anlegg

b) vesentlig endring eller vesentlig reparasjon av tiltak som nevnt under bokstav a

c) fasadeendring

d) bruksendring eller vesentlig utvidelse eller vesentlig endring av tidligere drift av tiltak som nevnt i bokstav a

e) riving av tiltak som nevnt i bokstav a

f) oppføring, endring eller reparasjon av bygningstekniske installasjoner

g) oppdeling eller sammenføyning av bruksenheter i boliger samt annen ombygging som medfører fravikelse av bolig

h) oppføring av innhegning mot veg

i) plassering av skilt- og reklameinnretninger

j) plassering av midlertidige bygninger, konstruksjoner eller anlegg

k) vesentlig terrenginngrep

l) anlegg av veg, parkeringsplass og landingsplass

m) opprettelse av ny grunneiendom, ny anleggseiendom eller nytt jordsameie, eller opprettelse av ny festegrunn for bortfeste som kan gjelde i mer enn 10 år, eller arealoverføring, jf. matrikkellova.

Hvordan lage en byggesøknad

Hvordan lage en byggesøknad?

Informasjonen på denne siden er tilpasset søknad om tiltak uten ansvarsrett, dvs. der du som privatperson selv står ansvarlig for arbeidet, men kan også være et godt utgangspunkt for mer kompliserte søknader.

Når du har jobbet deg igjennom punktene under så vil du være klar til å sende inn søknaden. Hvis du står fast eller lurer på noe under veis, så ta kontakt med eller stikk innom Servicetorget. Du har også anledning til å bestille en forhåndskonferanse.

1. Plangrunnlag
For at du skal få oversikt over hva som kan gjøres på din eiendom så er det viktig at du setter deg inn i plangrunnlaget, dvs. hvilke forutsetninger og begrensninger som er lagt på din eiendom. Denne informasjonen kan du hente ut ved hjelp av kommunens kartløsning.

2. Kart
I søknaden må du vedlegge et kartutsnitt med tiltaket inntegnet. Dette kan du hente ut selv ved hjelp av kommunens kartløsning eller ved å henvende deg til Servicetorget. Husk å tegne på avstand til nabogrense(r), veier og andre bygninger. Kartutsnitt er ikke nødvendig for innvendige arbeider eller ved fasadeendringer som ikke endrer arealet på byggverket.

3. Tegninger
Tegningene skal fortrinnsvis være i målestokk 1:100 og være fagmessig utført. Aktuelle tegninger er plan-, snitt- og fasadetegninger. Alle berørte fasader må vises. Ved tilbygg må denne tegnes sammen med eksisterende bygning. Husk at også eventuelle endringer i terrenget må vises på tegningene. I enkelte tilfeller kan det være lurt å sende med tegninger som viser eksisterende situasjon, slik at det blir enklere for saksbehandler å se hva som blir endret. Eksisterende fasadetegninger kan eventuelt erstattes eller suppleres med bilder.

4. Dispensasjon
Hvis tiltaket forutsetter dispensasjoner fra plan- og bygningslovgivningen (f.eks. avstand til vei, grad av utnytting, byggegrense, gjeldende reguleringsbestemmelser o.l.) må søknad om dette vedlegges byggesøknaden som et eget skriv. Vi gjør oppmerksom på at hvis du må søke om dispensasjon så vil saksbehandlingsfristen bli lengre enn 3 uker.

5. Samtykke fra nabo
Hvis du ønsker å oppføre et nybygg eller tilbygg nærmere felles nabogrense enn 4 meter, må du enten ha skriftlig samtykke fra nabo eller søke om dispensasjon fra plan- og bygningsloven. Dette er ikke nødvendig for byggverk under 50 m².

6. Nabovarsling
Du må varsle alle berørte naboer og gjenboere ved at de mottar nabovarsel. Naboliste/eierliste over aktuelle naboer kan du bestille via Infoland.

7. Tilknytning til infrastruktur
Eventuell vannforsyning, bortleding av avløpsvann og atkomst må sikres og dokumenteres ved innsending av søknaden.

8. Uttalelse fra byantikvaren
Hvis tiltaket eller plangrunnlaget tilsier at det må innhentes uttalelse fra byantikvaren, anbefales det at denne vedlegges søknaden.

9. Søknadsskjema
I skjemaet oppgir du relevante opplysninger og beskriver hva du skal gjøre. Legg gjerne ved et følgebrev hvis det blir liten plass i skjemaet. Noen skjemaer finner du her.

Tidsfrister og gebyrer
Tidsfristene for vår saksbehandling avhenger av flere forskjellige forhold. Det kan være om tiltaket medfører dispensasjon, om det foreligger nabomerknader og om det er nødvendig å innhente uttalelse fra andre myndigheter. Les mer her.

Byggesaksbehandling er gebyrbelagt. Her finner du våre priser.

Hva kan jeg bygge uten å søke?

Flere byggearbeider er nå unntatt søknadsplikt og det er gjort enklere for folk å bygge enkelte mindre nybygg. Det betyr samtidig at den enkelte selv må ta ansvar for å avklare at det som skal gjøres er i tråd med arealplaner, reglene i plan- og bygningslovgivningen og annen offentligrettslig lovgivning som veglov, jernbanelov med videre. Det er også utbyggers ansvar å sjekke at det ikke bygges over ledninger i grunnen.

Når søknadsplikten nå blir fjernet for flere mindre byggverk betyr det at du heller ikke trenger å sende formell nabovarsel. Byggesakskontoret vil heller ikke fatte vedtak som naboer kan klage på i disse sakene.

Det kan være vanskelig å tolke nye krav og regler knyttet til et konkret byggetiltak på egen tomt. Byggesakskontoret tilbyr derfor å vurdere søknadsplikten ved at du enten sender inn forespørsel om søknadsplikt og legger ved tegninger av det du ønsker bygd, eller at du tar med deg tegningene til servicetorget i Bergmannsgata 23. Vurdering av et ønsket byggetiltak vil bli arkivert i kommunens arkiv. Vi kan ikke love deg svar på dagen, men skal gjøre vårt beste for at du skal få et raskt svar.

Forutsetninger for unntak
For at byggetiltaket skal være unntatt søknadsplikt, må noen forutsetninger være oppfylt.
• Bestemmelser som følger av kommuneplanens arealdel, kommunedelplan, reguleringsplan eller bebyggelsesplan gjelder selv om byggeprosjektet i utgangspunktet er unntatt fra saksbehandlingsreglene.

Informasjon om dette finner du på kommunens kartløsning. Samtidig gjelder det også spesielle regler innenfor det som kalles vernesona. Ta kontakt med servicetorget eller byantikvar for å få en egen vurdering av om tiltak innenfor vernesona er søknadspliktig eller ikke. Se også kommunens informasjonsfolder til huseiere innenfor vernesona.

Det vil si at om om en plan sier at det ikke skal være levegger i et område, må du søke om dispensasjon fra reguleringsplanen.
• Selv om tiltakene er unntatt fra saksbehandlingsreglene, må de tilfredsstille plan- og bygningsloven og forskriftene som hører til. Tiltakene må heller ikke komme i konflikt med annet regelverk.

Et byggverk kan for eksempel ikke plasseres slik at risikoen for brannspredning mellom bebyggelse øker.

Søknadspliktige tiltak i plan- og bygningsloven
Plan- og bygningsloven beskriver hvilke tiltak som er søknadspliktige og hvilke som ikke er det. Grovt sett er byggeprosjekter delt inn i 3 typer:

1. Tiltak som krever søknad og tillatelse
Tiltak som er nevnt i pbl. § 20-1 er i utgangspunktet søknadspliktige og skal prosjekteres og gjennomføres av ansvarlige foretak.

2. Tiltak som krever søknad og tillatelse og som kan forestås av tiltakshaver
I pbl. § 20-4 er det angitt tiltak som kan gjennomføres av eier eller bruker selv. Tiltaket krever søknad og tillatelse av kommunen før det kan bygges. For disse tiltakene skal det altså ikke godkjennes ansvarlige foretak for rollen som søker, prosjekterende og utførende.

3. Tiltak som ikke krever søknad og tillatelse
Pbl. § 20-5 beskriver tiltak som verken krever søknad eller tillatelse.

Hvor stort kan jeg bygge?

I veiviseren får du hjelp til å beregne:
• Bruksareal – BRA
• Prosent eller antall kvadratmeter BRA – %-BRA
• Bebygd areal – BYA. Se etter prosent BYA eller antall kvadratmeter BYA
• Tillatt bruksareal – T-BRA
• Tomteutnyttelse – TU
• Prosent tomteutnyttelse – %-TU

Her finner du veiviseren.
Før du bruker veiviseren må du avklare planstatusen for eiendommen din. Dette får du avklart i vår kartløsning. Skriv inn adressen eller gårds- og bruksnummeret, huk av for reguleringsplan eller kommuneplan ( under kommunevåpenet ) og trykk på eiendommen.

Er eiendommen regulert?
Hvis det finnes en reguleringsplan så er eiendommen regulert.
• Står det noe om tillatt grad av utnytting i reguleringsplanen eller kommuneplanen?

Merk! Dette må stå oppgitt som en av følgende:

o BYA eller %BYA
o BRA eller %BRA
o %TU
o T-BRA
Hvis dette mangler kan du ikke bruke veiviseren.

Står det noe i kommuneplanen og/eller kommunedelplanen om at den gjelder foran reguleringsplanen?
I kommuneplanens bestemmelse står det om forholdet til kommunedelplaner og reguleringsplaner.

Hvor mye areal er låst til parkering?
Hvis det ikke er et tallfestet krav i reguleringsplanen så kan man for boligeiendommer bruke 18 m2 (3×6) pr. plass i veiviseren.

Hvor stor er eiendommen?
Dette kan man også få svar på i vår kartløsning. Det er også mulig å finne arealet her.

Søknad om utslippstillatelse

Dersom du ønsker innlagt vann i ny eller eksisterende bebyggelse, og ikke har mulighet til å koble utslippet til offentlig kloakknett, må du ha egen utslippstillatelse for avløpsvannet. Med innlagt vann menes vann fra vannverk, brønn og cisterneanlegg som føres innendørs gjennom ledning.

Med avløpsvann menes avløp fra vannklosett, kjøkken, bad og vaskerom (sanitært avløpsvann). Utslippstillatelse kan bare gis i spredtbygde strøk. Valg av løsning er avhengig av jordkvalitet, vassdrag og topografi. Slike anlegg er søknadspliktige etter plan- og bygningsloven og må planlegges og bygges av kvalifiserte foretak.

Nærmere opplysninger fås ved Servicetorget.

Se også avlop.no for nærmere beskrivelse anleggsløsninger med mer.

Gebyrer

GEBYRER PLAN- OG BYGGESAKSBEHANDLING PR. 01.01.17

Betalingsregulativ for plan- og byggesaksbehandling (ingen mva).

Fra 01.01.2017
Alle arealer er bruksareal (BRA) jfr. NS 3940

1. Ny bolig (pbl. § 20-1) 5200
a)For hver selvstendige boenhet f.o.m. boenhet nr. 2 1950
b) Flerboligbygg (rekke- og kjedehus, tomannsboliger, flerboligbygg etc.) faktureres pr. boenhet iht. pkt. 1 a) ovenfor
c) Tilbygg inntil 50 kvm eksl. kjeller (pbl. §20-2) 1520
d) Tilbygg over 50 kvm eksl.kjeller (pbl.§20-1) 2720

2. Ny hytte (pbl. § 20-1) 7060
Nytt anneks (pbl. § 20-1) 3480
Tilbygg = 1c og 1d

3. Næringsbygg – både nye bygg og til-/påbygg (forretning, kontor, industri m.v.) (pbl. § 20-1)
a) bygg inntil 200 kvm 5430
b) tillegg pr. 100 kvm over 200 kvm 2180

4. Landbruksbygg – både nye bygg og til-/påbygg
a) Alminnelige driftsbygninger i landbruket (§20-2 b) jfr. SAK10 § 3-2) 3800
b) For driftsbygninger over 1000 m2 (§20-1) 5430
c) Bygg (redskapshus, lager m.v.) inntil 200 kvm 1420
d) Riving i samme sak 650

5. Tiltak som kan forestås av tiltakshaver (pbl § 20-2 a), c) og d) 1420

6. Riving (pbl. § 20-1) (NB – ved bygg over 100 m2 kreves avfallsplan) 1420

7. Søknad om utslippstillatelser på eksisterende og nye helårs-/fritidsboliger – iht. forurensningsloven, jfr. forurensningsforskriftens kap. 12 2720

8. Byggesaksbehandling av alle andre kategorier som er søknadspliktig etter pbl. § 20-1, og som ikke er nevnt spesifikt i pkt. 1-6 ovenfor 1740

9. Fornyelse av byggesøknad
Ved fornyelse av tidligere godkjent byggesøknad betales 25 % av satsene i punktene 1 – 7

10. Søknad om ansvarsrett som ansvarlig søker m/ lokal godkjenning (gjelder også selvbyggere) 1420
Søknad om ansvarsrett som ansvarlig søker m/ sentral godkjenning 0
Søknad om ansvarsrett med lokal godkjenning pr. foretak (gjelder også selvbyggere) 1420
Søknad om ansvarsrett med sentral godkjenning pr. foretak 0

11. For andre tjenester vedrørende byggesak faktureres kommunens utgifter samt for medgått tid pr time – se pkt. 19.

12. Ulovlighetsoppfølging jf. PBL § 32.
Gebyr for merarbeid som følge av ulovlig byggearbeid og øvrig brudd på PBL – Ny i 2016
Forhåndsvarsel 4100
Pålegg om retting og pålegg om stans 6150
Pålegg om stans og opphør med øyeblikkelig virkning 6150
Ileggelse av overtredelsesgebyr, etter medgått tid, minimum 6150
Gjennomføring av tvangsfullbyrdelse, etter medgått minimum 6150

13. Dispensasjonssaker etter PBL. Kapittel 19
a) Saker som behandles administrativt el. politisk uten ekstern høring 5430
b) Saker som krever ekstern høring 7590
Ordinære behandlingsgebyrer kommer i tillegg dersom dispensasjon gis.

14. Behandling av private reguleringsplaner. Inklusive nødv. annonsering i kommunens regi
a) Behandling av private planforslag, herunder vesentlige endringer – grunnbeløp 23860
b) Mindre endring av plan jfr. PBL § 12-14 2. ledd (delegert fast utvalg for plansaker) 13020
c) Små endringer, delegert til administrasjonen («bagatellmessige endringer» jfr. lovkommentar til PBL 12-14) 5430
d) Administrativ vurdering etter KU-forskriftens § 4 6510
e) Behandling av planprogram jfr. PBL § 4-1 5430
f)Tilbaketrekking/avbrutt plansak
Gebyret beregnes etter medgått tid.
g) Urimelig gebyr/spesielle forhold
Dersom gebyret åpenbart er urimelig i forhold til de prinsipper som er lagt til grunn, og det arbeidet og de kostnadene kommunen har hatt, kan rådmannen eller den som han/hun gir fullmakt, på eget initiativ fastsette et passende gebyr.
Gebyrene innbetales før saken tas opp til 2. gangs behandling i planutvalget
Utgifter til offentlig registrering (for eksempel befaring etter lov om kulturminner) dekkes av regulanten

15. Behandling av fradelingssaker etter plan- og bygningsloven 2070

16 Tiltak som gjennomføres i strid med plan- og bygningslovens bestemmelser ilegges overtredelsesgebyr iht. pbl § 32-8, i samsvar med tilhørende forskrift SAK10 kap. 16.

17. Dersom kommunen finner det nødvendig med bruk av sakkyndig bistand for tiltak, og tiltakshaver har valgt å ikke fremskaffe dette selv, kan kommunen engasjere slik bistand for tiltakshavers regning.

18. Tiltakshaver faktureres alle gebyr, og gebyr sendes ut i forbindelse med vedtak om tillatelse. For behandling av dispensasjonssaker etter PBL kapittel 19 skal gebyr være innbetalt før saken blir satt under behandling.

19. Timepris for medgått tid
Feltarbeid 1090
Kontorarbeid 990

20. Bestilling av eiendomsinformasjon
Liten meglerpakke (planstatus, størrelse, bruksformål, m.v) – ny i 2016 1030
Stor meglerpakke (som liten + kommunale gebyrer, restanser, utestående. m.v.) – ny i 2016 1540

Bygge og bo i Os kommune

Kontaktinformasjon

Postadresse
Os kommune
Rytrøa 14
2550 Os i Østerdalen

Besøksadresse
Servicetorget på Kommunehuset
E-post: postmottak@os.kommune.no
Tlf: 62 47 03 00

Ansatte
Inge Ryen – Virksomhetsleder
Arne Strypet – Avdelingsingeniør

X